seychellesartprojects.org

Hipotekos obligacijų reikšmė

Hipotekos obligacija reiškia investuotojui išleistą obligaciją, kurią garantuoja hipotekos, užtikrintos nekilnojamojo turto (gyvenamojo ar komercinio) įkeitimu, todėl priverčia skolininką mokėti iš anksto nustatytas mokėjimų serijas, kurių nesugebėjimas gali sukelti pardavimą ar areštą. turto.

Investuotojai gauna mėnesinę įmoką, į kurią įeina palūkanos, taip pat pagrindinė suma, kai paskolos gavėjas moka palūkanas ir grąžina skolą, kuris pasiskolino pinigus, laikydamas nekilnojamojo turto turtą kaip užstatą, o tuo atveju, jei paskolos gavėjas nevykdo įsipareigojimų, turtą galima parduoti obligacijų savininkams. užtikrinamas tuo turtu.

Kaip veikia hipotekos obligacijos?

Kai asmuo perka būstą ir finansuoja jį laikydamas jį kaip hipoteką, paskolos davėjas gauna tos hipotekos nuosavybės teises, kol paskola bus visiškai sumokėta. Skolintojui priklauso bankai ir hipotekos bendrovės, suteikiančios paskolą tokiam nekilnojamojo turto turtui. Tada bankai suskirsto šias hipotekas ir su nuolaida jas parduoda investiciniam bankui ar bet kokiam vyriausybės subjektui. Tokiu būdu bankai iškart gauna pinigų, kuriuos iš pradžių gautų per paskolos terminą, taip pat jiems pavyksta pervesti bet kokių įsipareigojimų nevykdymo riziką iš investicinių bankų.

Tada investicinis bankas perduoda tą paketą SPV (specialios paskirties įmonei) ir išleidžia obligacijas toms paskoloms, kurios yra užtikrinamos hipoteka. Šių paskolų pinigų srautai yra palūkanų ir pagrindinės įmokos formos, kurios kiekvieną mėnesį perduodamos hipotekos obligacijų savininkams. Šis hipotekų sutelkimo ir skolos pinigų srautų perdavimo obligacijų turėtojams procesas vadinamas pakeitimu vertybiniais popieriais. Investicinis bankas pasilieka paskolos palūkanų komponento dalį, o likusias palūkanas ir pagrindinę dalį perduoda obligacijų savininkams.

Tipai

Yra įvairių rūšių MBS (hipoteka užtikrintas vertybinis popierius) -

1 - hipotekos vertybiniai popieriai

Pagal šios rūšies MBS mokėjimai atliekami proporcingai tarp obligacijų savininkų, kai jie gaunami. Jei bendra išleistų obligacijų suma yra 1000 USD po 1000 ir yra 10 investuotojų, turinčių po 100 obligacijų, kiekvienas investuotojas gautų 1/10-ą jiems pervesto mokėjimo dalį. Kiekvienas investuotojas gautų savo mokėjimo dalį pagal savo valdą. Jei yra išankstinių mokėjimų, jie proporcingai bus perduodami obligacijų savininkams. Joks obligacijų turėtojas negaus daugiau nei mažiau nei jo dalis tose hipotekose. Nevykdymo atveju kiekvienas investuotojas prisiima nuostolius (jei turto vertė nukrenta žemiau nominaliosios obligacijų vertės), palyginti su jo santykiu su obligacijomis.

Taigi MPS investuotojams ar obligacijų savininkams kyla išankstinio apmokėjimo ir pratęsimo rizika, lygi jų turimoms akcijoms.

2 - CMBS (hipoteka užtikrintas užstatas)

Aukščiau matėme, kaip MPS investuotojai susiduria su išankstinio apmokėjimo rizika, o galimo išankstinio apmokėjimo atveju - kaip kiekvienas investuotojas ją gauna, neatsižvelgiant į tai, ar jiems to reikia, ar ne. Daugelis investuotojų yra susirūpinę dėl išankstinio apmokėjimo ir įsipareigojimų neįvykdymo rizikos.

CMBS padeda sušvelninti šias problemas nukreipdamas pinigų srautus iš hipotekų į skirtingas klases ar sluoksnius, vadinamus dalimis, kad kiekviena klasė skirtingai veiktų abi rizikas. Kiekvienai daliai taikomos skirtingos taisyklės, kaip paskirstyti mokėjimą. Kiekviena dalis gauna palūkanų mokėjimą kiekvieną mėnesį, tačiau pagrindinė suma ir išankstinio mokėjimo suma yra mokamos nuosekliai. CMBS struktūra yra tokia, kad kiekviena obligacijų klasė nuosekliai išeitų iš eilės.

Jei yra 4 dalys, tada mėnesio pagrindinės dalies ir išankstinio apmokėjimo į dalis taisyklės būtų tokios:

• 1 dalis -  gaus visą pagrindinę sumą ir išankstinius mokėjimus, kol pagrindinis likutis bus lygus nuliui.
• 2 dalis - visiškai sumokėjus 1 dalį; ji gaus visą pagrindinę sumą ir išankstinius mokėjimus, kol pagrindinis likutis bus lygus nuliui.
• 3 dalis - visiškai sumokėjus 2 dalį; ji gaus visą pagrindinę sumą ir išankstinius mokėjimus, kol pagrindinis likutis bus lygus nuliui.
• 4 dalis - visiškai sumokėjus 3 dalį, ji gaus pagrindinę sumą ir išankstinius mokėjimus, kol pagrindinis likutis bus lygus nuliui.

Taigi tokiu būdu išankstinio apmokėjimo rizika paskirstoma dalims. Didžiausia išankstinio apmokėjimo rizika yra 1 dalyje, o mažesnės dalys veikia kaip amortizatorius tuo atveju, jei skolininkas nevykdo įsipareigojimų. Ankstesniame pavyzdyje 4 dalis turi didžiausią įsipareigojimų neįvykdymo riziką ir mažiausią išankstinio apmokėjimo riziką, nes ji gauna išankstinį mokėjimą po to, kai pirmosios trys dalys yra visiškai sumokėtos, ir įsipareigojimų neįvykdymo atveju gali padengti nuostolius.

Pavyzdys

Tarkime, 10 žmonių paėmė 100 000 USD paskolą po 6%, laikydami namą ABC banko užstatu, kurio bendra hipoteka siekė 1 000 000 USD. Tada bankas parduotų šį hipotekos fondą investiciniam bankui „XYZ“ ir panaudotų tuos pinigus naujai paskolai gauti. „XYZ“ parduotų 1 000 000 USD (1000 obligacijų po 1000 USD) obligacijas už 5% šių hipotekų. ABC bankas pervedė gautas palūkanas (5 000 USD) ir mokėjimo komponentą per pirmąjį mėnesį XYZ, išlaikęs maržą ar mokestį. Tarkime, kad išlaikytas mokestis yra 0,6% (0,05% per mėnesį) nuo paskolos sumos, taigi 1 mėnesį XYZ perduota suma yra 4500 USD plius grąžinimo suma. „XYZ“ taip pat išlaikys 0,6% (0,05% per mėnesį) paskolos sumos skirtumą ir perduos likusias 4000 USD grąžinimo sumos palūkanas pirmąjį mėnesį hipotekos obligacijų savininkams.

Tokiu būdu investicinis bankas gali įsigyti daugiau hipotekų iš banko per pinigus, gautus pardavus obligacijas, o bankai taip pat gali panaudoti pinigus, gautus pardavus hipotekas, paskoloms iš naujo gauti. Namų savininkų įsipareigojimų nevykdymo atveju hipoteka galėtų būti parduota, kad atsipirktų investuotojai.

Hipotekos ir obligacijų obligacijos

Pagrindinis skirtumas tarp obligacijų ir hipotekos obligacijų yra tas, kad obligacijų obligacijos nėra užtikrintos ir yra užtikrinamos tik visišku emisijos bendrovės tikėjimu ir kreditu, tuo tarpu hipotekos obligacijos yra užtikrinamos užstatu, kurį galima parduoti tuo atveju, jei skolininkas nevykdo įsipareigojimų. Todėl MBS palūkanų norma yra mažesnė nei obligacijų obligacijų dėl mažesnės rizikos.

Kitas skirtumas yra mokėjimas ir mokėjimo dažnumas. Hipotekos obligacijos mokamos kas mėnesį, jose yra palūkanos ir pagrindinis komponentas. Kita vertus, obligacijų obligacijos mokamos kasmet arba pusmetį, į kurią įeina tik palūkanų komponentas, o pagrindinė suma mokama suėjus terminui.

Privalumai

• Hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai siūlo didesnę grąžą nei iždo vertybiniai popieriai.
• Dėl hipoteka įkeisto turto garantuoja didesnę pagal riziką pakoreguotą grąžą nei kitų obligacijų obligacijas, o tai sumažina jo riziką.
• Jie teikia turto diversifikaciją, nes jie turi mažai koreliacijos su kitomis turto klasėmis.
• Tai suteikia reguliarias ir dažnai gaunamas pajamas, palyginti su kitais fiksuotų pajamų produktais. MBS turi mėnesinius mokėjimus, o įmonių obligacijos siūlo metinį arba pusmetinį mokėjimą.
• Hipoteka užtikrintas vertybinis popierius yra saugesnė investicija nei obligacijos, nes įsipareigojimų nevykdymo atveju užstatas gali būti parduotas obligacijų savininkams.
• MBS neturi uodegos rizikos, nes nėra vienkartinės pagrindinės įmokos pagal terminą, nes mėnesio mokėjimas apima palūkanas ir pagrindinę dalį, paskirstytą per obligacijos galiojimo laiką. Kitų obligacijų rizika yra didelė dėl vienkartinės pagrindinės įmokos termino, kuris padidina riziką obligacijų savininkams.

Trūkumai

• Hipotekos užtikrinamas vertybinis popierius siūlo mažesnį pajamingumą nei obligacijos.
• Hipotekos garantuojamas vertybinis popierius dažnai įvardijamas kaip saugi investicija, dėl jų vaidmens 2008 m. Bankai dėl didelio pelningumo tapo patenkinti ir suteikė paskolas žmonėms, turintiems mažą kreditingumą. Kai paskolos su antrinėmis paskolomis nevykdė įsipareigojimų, tai prarado milijonus dolerių investuotojų pinigų ir daugelio didelių investicinių bankų, tokių kaip broliai Lehmanai, bankrotą. Taigi šios obligacijos yra tokios pat geros kaip turtas, o žmonės skolinasi pinigus už tą turtą.
• Tokiems obligacijų savininkams kyla išankstinio apmokėjimo rizika, jei rinkoje sumažės palūkanų norma. Be to, jų gauti pinigai turės būti investuojami mažesniu tarifu, kuris sumažina jų grąžą.

Išvada

Hipotekos obligacijos kaip turto klasė siūlo diversifikaciją ir siūlo investuotojui didesnį pelningumą nei iždas ir mažesnę riziką nei obligacijos. Be to, jie teikia pinigų investiciniams bankams, kad jie galėtų įsigyti daugiau hipotekų, o bankai skolina daugiau pinigų, o tai padeda išlaikyti hipotekos palūkanų normas konkurencingas ir rinkas likvidžias.