Turtu užtikrinti vertybiniai popieriai (RMBS, CMBS, CDO) Wallstreetmojo

Turtu užtikrinti vertybiniai popieriai 

Po 2008 m. Pasaulinės finansų krizės kilo didžiulis šurmulys apie kai kuriuos sudėtingus finansinius vertybinius popierius, vadinamus CDO, CMBS ir RMBS, ir apie tai, kaip jie vaidino svarbų vaidmenį kuriant krizę. Šie vertybiniai popieriai yra žinomi kaip turtu užtikrinti vertybiniai popieriai (ABS), kuris yra terminas, vartojamas vertybinių popierių rūšiai apibūdinti, kurio vertė gaunama iš turto grupės, kuri gali būti obligacijos, būsto paskolos, paskolos automobiliui ar net mokėjimai kreditine kortele.

Šiame straipsnyje mes išsamiai apžvelgiame turtu užtikrinamus vertybinius popierius ir jų rūšis.

    Kodėl turtu užtikrinami vertybiniai popieriai?


    ABS sukūrimas suteikia galimybę stambiems instituciniams investuotojams investuoti į didesnio pelningumo turto klases, neprisiimant didelės papildomos rizikos, ir tuo pačiu padeda skolintojams pritraukti kapitalą nepatekus į pirmines rinkas. Tai taip pat leidžia bankams pašalinti paskolas iš savo knygų, kai paskolų kredito rizika perkeliama investuotojams.

    Finansinio turto sujungimo procesas, kad vėliau jį būtų galima parduoti investuotojams, vadinamas pakeitimo vertybiniais popieriais  (mes giliau apžvelgsime procesą tolesniame skyriuje, naudodami pavyzdžius), kurį paprastai atlieka investiciniai bankai. Vykdydamas šį procesą, paskolos davėjas parduoda savo paskolų portfelį Investiciniam bankui, kuris paskui perpakuoja šias paskolas kaip hipoteka užtikrintą vertybinį popierių (MBS), o vėliau parduoda kitiems investuotojams, pasilikęs sau komisinius.

    Turtu užtikrintų vertybinių popierių rūšys


    Skirtingi ABS tipai yra:

    • RMBS (hipotekos garantuoti gyvenamieji vertybiniai popieriai),
    • CMBS (komerciniai hipotekos garantuoti vertybiniai popieriai) ir
    • CDO (įkeistos skolos prievolės).

    Šiose priemonėse yra tam tikrų sutapimų, nes pagrindinis pakeitimo vertybiniais popieriais principas iš esmės lieka tas pats, o pagrindinis turtas gali skirtis.

    Pažvelkime į skirtingus turtu užtikrintų vertybinių popierių tipus:

    RMBS (gyvenamosios paskirties hipotekos vertybiniai popieriai)


    • RMBS yra hipoteka užtikrintų skolos vertybinių popierių rūšis, kai pinigų srautai gaunami iš būsto paskolų.
    • Šiuose vertybiniuose popieriuose gali būti visos vienos rūšies hipotekos arba įvairių tipų derinys, pavyzdžiui, pagrindinės (aukštos kokybės ir aukštos kreditingumo paskolos) ir antrinių paskolų (mažesnio kredito reitingo ir aukštesnių palūkanų normų paskolos) hipotekos.
    • Skirtingai nei komercinės hipotekos, be paskolų neįvykdymo rizikos , gyvenamosios paskirties hipotekos taip pat kelia išankstinio grąžinimo riziką (kadangi išankstinio apmokėjimo mokesčiai už būsto hipoteką yra labai maži arba visai nenuoseklūs) paskolos davėjo požiūriu, o tai turi įtakos numatomiems būsimiems pinigų srautams.
    • Kadangi RMBS susideda iš daugybės mažų būsto paskolų, kurias namai garantuoja kaip įkaitą, su jomis susijusi įsipareigojimų nevykdymo rizika yra gana maža (tikimybė, kad daugybė skolininkų tuo pačiu metu nevykdo savo grąžinimų, yra labai maža) ).
    • Tai padeda jiems gauti aukštesnį kredito reitingą, palyginti su pagrindiniu turtu.
    • Instituciniai investuotojai, įskaitant draudimo bendroves, istoriškai buvo svarbūs investuotojai į RMBS, iš dalies dėl jų teikiamų ilgalaikių pinigų srautų.
    • RMBS gali išleisti federalinės remiamos agentūros, tokios kaip Fannie Mae ir Freddie Mac, taip pat privačios institucijos, tokios kaip bankai.

    RMBS struktūra

    Pažvelkime į RMBS struktūrą ir kaip jie yra sukurti:

    1. Panagrinėkime banką, kuris teikia būsto paskolas ir paskolino 1 mlrd. USD vertės paskolų, paskirstytų tūkstančiams skolininkų. Bankas grąžins šias paskolas po 5–20 metų, priklausomai nuo negrąžintų paskolų galiojimo trukmės.
    2. Dabar, norėdamas skolinti daugiau paskolų, bankui reikės daugiau kapitalo, kurį jis gali surinkti keliais būdais, įskaitant užtikrintų / neužtikrintų obligacijų išleidimą ar akcijų išleidimą. Kitas būdas, kaip bankas gali pritraukti kapitalą, yra paskolų portfelio ar jo dalies pardavimas pakeitimo vertybiniais popieriais agentūrai, pavyzdžiui, Federalinei nacionalinei hipotekos asociacijai (FNMA), paprastai vadinamai Fannie Mae. Dėl griežtų reikalavimų Fannie Mae perkamos paskolos turi atitikti aukštus standartus (skirtingai nei ne agentūrinė RMBS, kurią išleido privačios institucijos, kurios yra labai panašios į CDO).
    3. Dabar „Fannie Mae“ sujungia šias paskolas pagal jų kadencijas ir perpakuoja jas kaip RMBS. Kadangi šiuos RMBS garantuoja Fannie Mae (kuri yra vyriausybės remiama agentūra), jiems suteikiamas aukštas AAA ir AA kredito reitingas. Dėl aukštų šių vertybinių popierių reitingų pagrindiniai tokių vertybinių popierių investuotojai yra rizikos vengiantys investuotojai, pavyzdžiui, didelės draudimo įmonės ir pensijų fondai.

    Norėdami geriau suprasti RMBS, apžvelgsime pavyzdį:

    RMBS (hipotekos garantuoti vertybiniai popieriai)

    Tarkime, bankas turi 1000 negrąžintų paskolų gyvenamosioms patalpoms, kurių kiekvienos vertė yra 1 mln. USD, kurių trukmė yra 10 metų, taigi bendras bankų paskolų portfelis yra 1 mlrd. USD. Kad būtų lengviau suprasti, laikysime, kad visų šių paskolų palūkanų norma yra vienoda - 10%, o pinigų srautas yra panašus į obligaciją, kurioje skolininkas kasmet moka metines palūkanas ir pabaigoje sumoka pagrindinę sumą. .

    • Fannie Mae perka paskolas iš banko už 1 mlrd. USD (bankas gali papildomai imti kai kuriuos mokesčius).
    • metinis paskolų pinigų srautas būtų 10% * 1 mlrd. = 100 mln. USD
    • pinigų srautas 10-aisiais metais = 1,1 mlrd. USD
    • darant prielaidą, kad „Fannie Mae“ parduoda 1000 vienetų RMBS investuotojams, kurių kiekviena verta 1 mln. USD
    • Įtraukus Fannie Mae 2% mokesčius už prisiimamą kredito riziką, investuotojų pajamingumas būtų 8%.

    Nors atrodo, kad pajamingumas nėra labai didelis, atsižvelgiant į aukštą kredito reitingą ir panašių kredito reitingų investicinių vertybinių popierių pajamingumą, kuris yra 1–2% mažesnis. Tai daro juos labai patrauklia investavimo galimybe mažos rizikos investuotojams, pavyzdžiui, draudimo įmonėms ir pensijų fondams.

    Su RMBS susijusi rizika kyla tada, kai skolininkai pradeda nevykdyti savo hipotekos. Nedidelis įsipareigojimų nevykdymo skaičius, tarkime, 10 iš 1000, investuotojo požiūriu, nepadarys didelio skirtumo, tačiau kai tuo pačiu metu daugelis skolininkų nevykdo įsipareigojimų, tai tampa investuotojų problema, nes gaunama grąža labai paveikiama. .

    CMBS (komerciniai hipotekos užtikrinami vertybiniai popieriai)


    • Komerciniai hipotekos garantuoti vertybiniai popieriai yra hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšis, kuri užtikrinama komercinio nekilnojamojo turto paskolomis, o ne gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu.
    • Šios komercinio nekilnojamojo turto paskolos suteikiamos pajamas gaunančiam nekilnojamam turtui, kuris galėtų būti skolinamas tokiems objektams kaip daugiabučių kompleksai, gamyklos, viešbučiai, sandėliai, biurų pastatai ir prekybos centrai.
    • Panašiai kaip RMBS, CMBS sukuriamas tada, kai skolintojas ima negrąžintų paskolų grupę savo knygose, sujungia jas ir tada parduoda jas pakeitė vertybiniais popieriais kaip hipoteka užtikrintą vertybinį popierių, panašų į obligacijas pagal savo pinigų srautus.
    • CMBS paprastai yra sudėtingesni vertybiniai popieriai dėl turto paskolos turto pobūdžio. Skirtingai nuo būsto hipotekos, kur išankstinio apmokėjimo rizika paprastai yra gana didelė, komercinių hipotekų atveju taip nėra . Taip yra dėl to, kad komercinės hipotekos paprastai numato lokautą ir dideles išankstinio apmokėjimo baudas , todėl iš esmės jos tampa terminuotomis paskolomis.
    • CMBS emisijos paprastai yra suskirstytos į kelias dalis, atsižvelgiant į pinigų srautų rizikingumą.
    • Dalys yra sukurtos taip, kad pirmenybinėms dalims teks mažesnė rizika, nes jos turi pirmąją teisę į sukurtus pinigų srautus (palūkanų mokėjimus); todėl jiems suteikiami aukštesni kredito reitingai ir užtikrinamas mažesnis pajamingumas.
    • Nors jaunesnioji dalis, kuriai tenka didesnė rizika, generuoja savo pinigų srautus iš palūkanų ir pagrindinių mokėjimų; todėl jiems suteikiami mažesni kredito reitingai ir užtikrinamas didesnis pelningumas.

    CMBS struktūra

    Pažvelkime į CMBS struktūrą ir kaip jie yra sukurti:

    1. Apsvarstykite banką, kuris suteikia komercines hipotekas tokioms nuosavybėms kaip daugiabučių kompleksai, gamyklos, viešbučiai, sandėliai, biurų pastatai ir prekybos centrai. ir paskolino tam tikrą pinigų sumą įvairioms trukmėms įvairiems skolininkų rinkiniams komerciniais tikslais.
    2. Dabar bankas parduos savo komercinės hipotekos paskolų portfelį pakeitimo vertybiniais popieriais agentūrai, pvz., „Fannie Mae“ (kaip matėme su RMBS), kuri sujungia šias paskolas į grupę ir sukuria obligacijų seriją, vadinamą įvairiomis dalimis.
    3. Šios dalys sudaromos atsižvelgiant į paskolų kokybę ir su jomis susijusią riziką. Vyresnėms dalims bus teikiamas didžiausias mokėjimo prioritetas, jas užtikrins aukštos kokybės trumpesnės trukmės paskolos (nes susijusi rizika yra mažesnė), o jų pajamingumas bus mažesnis. Nors jaunesniosioms dalims mokėjimų prioritetas bus mažesnis, jas garantuos ilgesnės trukmės paskolos ir jų pajamingumas bus didesnis.
    4. Paskui reitingų agentūros vertina šias dalis ir priskiria reitingus. Vyresniųjų segmentų kredito reitingai bus aukštesni, priklausantys investicijų lygio (reitingas didesnis nei BBB-) kategorijai, o jaunesnieji segmentai, turintys žemesnį reitingą, pateks į aukšto pelningumo (BB + ir žemesnė) kategorijas.
    5. Tai suteikia investuotojams lankstumo pasirinkti CMBS vertybinių popierių tipą pagal jų rizikos pobūdį. Dideli instituciniai investuotojai, turintys mažą rizikos pobūdį, norėtų investuoti į aukščiausio rango segmentus (reitinguojami AA ir AAA), o rizikingi investuotojai, pavyzdžiui, rizikos draudimo fondai ir prekybos įmonės, dėl didesnės grąžos gali rinktis žemesnio reitingo obligacijas.

    CDO (įkeistos skolos prievolės)


    • Užstatu užtikrintos skolos prievolės yra struktūrizuoto turto užtikrinimo forma, kai individualus fiksuotų pajamų turtas (gali svyruoti nuo būsto hipotekos ir įmonių skolų iki mokėjimų kreditinėmis kortelėmis) yra sujungiamas ir perpakuojamas į atskiras dalis (kaip matėme su CMBS), remiantis ilgalaikio pajamingumo turto rizikingumą ir yra parduodamas antrinėje rinkoje.
    • Skirtingų segmentų, išskirstytų iš to paties ilgalaikių pajamų turto, rizikos profilis gali labai skirtis.

    • Reitingų agentūros suteikia dalims kredito reitingus pagal jų riziką.
    • Vyresniajai daliai priskiriamas aukščiausias AAA reitingas, nes jie kelia mažiausią riziką, nors ir su mažesniu pajamingumu. Vidutinės dalys, kurių vidutinė rizika įvertinta nuo AA iki BB, yra žinomos kaip tarpinio laikotarpio dalys.
    • Apatinė dalis, turinti mažiausią reitingą (vertinant pagal finansinę kalbą, „Junk“ reitingą) arba be reitingo, vadinama nuosavybės dalimis ir joms tenka didžiausia rizika, taip pat didesnis numatomas pajamingumas.
    • Tuo atveju, jei grupės paskolos pradės nevykdyti įsipareigojimų, nuosavo kapitalo dalis pirmoji prisiims nuostolius, o vyresnioji dalis gali likti nepaveikta.
    • Įdomus CDO aspektas yra tas, kad jie gali būti sukurti iš bet kurio fiksuotų pajamų turto, kuris netgi gali būti kitas CDO.
    • Pvz., Galima sukurti naują CDO, sujungiant antrinių paskolų hipotekas ar daugelio kitų CDO (kurios iš esmės yra šiukšlių reitingo) dalis ir tada sukuriant vyresnįjį segmentą iš šio CDO, kuris turės daug aukštesnį reitingą, palyginti su pagrindinis turtas (tikrasis procesas yra daug sudėtingesnis, tačiau pagrindinė idėja išlieka ta pati).
    • Priešfinansinės krizės metais tai buvo įprasta praktika ir turėjo pagrindinį vaidmenį kuriant turto burbulą.
    • Tam tikra prasme hipotekos hipotekos tapo kuro kuriant tokius vertybinius popierius ir buvo išmokėtos visiems ir visiems be reikalingo kruopštumo.

    CDO pavyzdys

    Pažvelkime į pavyzdį, kad geriau suprastumėte CDO:

    Tarkime, bankas, turintis 1000 negrąžintų paskolų (įskaitant gyvenamąsias ir komercines), kurių kiekvienos vertė yra 1 mln. USD, kurių trukmė yra 10 metų, taigi bendras banko paskolų portfelis yra 1 mlrd. USD. Kad būtų lengviau suprasti, laikysime, kad visų šių paskolų palūkanų norma yra vienoda - 10%, o pinigų srautas yra panašus į obligaciją, kurioje skolininkas kasmet moka metines palūkanas ir pabaigoje sumoka pagrindinę sumą. .

    • Investicinis bankas perka paskolas iš banko už 1 mlrd. USD (bankas gali papildomai imti tam tikrus mokesčius).
    • metinis paskolų pinigų srautas būtų 10% x 1 mlrd. = 100 mln. USD
    • pinigų srautas 10-aisiais metais = 1,1 mlrd. USD
    • Darant prielaidą, kad investicinis bankas sujungia šį paskolos turtą ir perpakuoja jį į tris dalis: 300 000 vienetų pirmosios dalies; 400 000 vienetų tarpinio segmento ir 300 000 vienetų nuosavo kapitalo dalių, kurių kiekviena verta po 1000 USD.

    Taip pat, kad būtų lengviau apskaičiuoti pavyzdį, laikysime, kad investicinis bankas į savo kainą įtrauks savo komisinius mokesčius

    • Kadangi senjorų dalies rizika yra mažiausia, tarkime, kad jų gautas kuponas yra 70 USD už vienetą. Jų rezultatas yra 7%
    • Atsižvelgiant į tai, kad mezonino dalis yra 90 USD už vienetą, suteikiant 9% pajamingumą
    • Dabar akcijų daliai kupono suma bus likusi suma, likusi sumokėjus „Senior“ ir „Mezzanine“.
    • Taigi, visa senjorų išmokėjimo išmoka = 70 USD x 300 000 = 21 mln. USD
    • bendras atsipirkimas tarpiniam mezginiui = 90 USD x 400 000 = 36 mln. USD
    • Taigi likusi nuosavo kapitalo dalis bus 100 mln. USD - (21 mln. USD + 36 mln. USD) = 43 mln. USD.
    • Vieno kupono atsiperkamoji vertė yra = 43 mln. USD / 300 000 USD = 143,3 USD
    • Tokiu būdu akcijų paketo savininkams suteikiama 14,3 proc.

    Tai atrodo labai patraukliai, palyginti su kitomis dalimis! Tačiau nepamirškite, kad čia mes manėme, kad visi skolininkai sumokėjo savo mokėjimus ir 0% nevykdė mokėjimų

    • Dabar apsvarstykime atvejį, kai dėl rinkos žlugimo ar ekonomikos sulėtėjimo tūkstančiai žmonių neteko darbo ir dabar negali sumokėti paskolų palūkanų.
    • Tarkime, dėl to 15% skolininkų nevykdo savo palūkanų mokėjimo
    • Taigi, užuot grynųjų pinigų srautas yra 100 mln. USD, jis pasirodys 85 mln. USD
    • Visus 15 mln. USD nuostolius prisiims nuosavo kapitalo dalis, palikdama 28 mln. USD. Tai sudarys 93,3 USD kuponą už vienetą ir 9,3% pajamingumą, beveik tokį patį kaip tarpinio segmento.

    Tai pabrėžia riziką, susijusią su mažesnėmis dalimis. Jei įsipareigojimų neįvykdymas buvo 40%, visas nuosavybės dalies kupono mokėjimas buvo išnaikintas.

    Kiti su dariniais susiję straipsniai, kurie jums gali patikti

    • Palūkanų normos išvestinių finansinių priemonių apibrėžimas
    • Obligacijų kainodara
    • Kas yra pajamingumo kreivės nuolydis?
    • Investiciniai vertybiniai popieriai
    • <

    $config[zx-auto] not found$config[zx-overlay] not found