seychellesartprojects.org

Kas yra paskolos ir vertės santykis?

Paskolos ir vertės santykis yra paskolos sumos ir visos konkretaus turto vertės santykis, kurį dažniausiai bankai ar skolintojai naudoja nustatydami jau suteiktos paskolos sumą konkrečiam turtui arba maržą, kurią reikia sumokėti. prieš išleidžiant pinigus, kad būtų apsaugota nuo vertės lankstumo.

Paimkime paprastą pavyzdį. Tarkime, kad norite įsigyti namą. Norėdami paimti tam tikrą paskolos sumą, norite pasinaudoti banko pagalba. Kodėl? Nes šiuo metu jūs neturite tiek pinigų, kad galėtumėte patys nusipirkti būstą. Taigi eini į banką, supranti jų LTV ir nusprendei pirkti namą.

Jei pridėtume keletą skaičių, tai mums būtų lengva suprasti. Tarkime, kad norite nusipirkti namą, kurio vertė 200 000 USD (įvertinta namo vertė rinkoje). Bankas jums pasakė, kad jie gali suteikti tik 80% sumos. O visa kita reikia atiduoti iš savo kišenės.

Taigi, 80% yra paskolos ir vertės santykis. Tokiu atveju bankas moka jums paskolą už 160 000 JAV dolerių hipoteką, o jums reikia sumokėti 40 000 JAV dolerių iš savo kišenės, norint įsigyti namą.

Formulė

Paskolos ir vertės santykio formulė = hipotekos suma / įvertinta turto vertė

Tai yra viena iš svarbiausių rizikos vertinimo priemonių finansų įstaigose. Prieš skolindami pinigus skolininkams, paskolos davėjai patikrina prieš patvirtindami hipoteką.

Paprastai vertinama turto vertė yra pardavimo kaina. Vis dėlto skolintojai ar bankai atsiųs savo vertinimo grupę, kad ji įvertintų turtą. Tada jie nuspręstų paskolinti sumą (hipotekos sumą).

JAV daugeliu atvejų paskolos ir vertės santykis (LTV) buvo mažesnis nei 80%. Bet LTV gali būti daugiau nei tai ir tokiu atveju palūkanų normos gali pakilti.

Vienas dalykas, kurį turime suprasti LTV, yra toks - didesnis būtų santykis, daugiau būtų rizika. Taigi, jei skolintojas suteikia didesnę LTV; tai reiškia, kad ji turi didesnę riziką. Dėl šios priežasties palūkanų norma taip pat būtų didesnė.

Skolininkas taip pat labai kenčia dėl didelio LTV, net jei atrodo, kad paskolos gavėjas gauna naudą. Kai LTV yra didesnė, paskolos kaina padidėja ir kadangi skolinimo rizika yra daug didesnė (kadangi skolintojas moka daugiau), palūkanos yra daug didesnės. Pavyzdžiui, jei paskolos gavėjas skolinasi pinigus iš banko, kai paskolos ir vertės santykis yra 95%, būtų mokama bent 1% didesnė palūkanų norma, nei paskolos gavėjui, paėmusiam paskolą, kurios LTV yra 75%.

Taip pat patikrinkite DSCR santykį

Interpretacija

Dabar galite susimąstyti, kodėl LTV yra svarbi ir kaip turėtume žiūrėti į LTV skolinimo ir skolinimosi prasme.

Štai kaip LTV veikia skolinimą -

• LTV užima svarbų vaidmenį užtikrinant hipotekos ar būsto paskolą ar kredito liniją.
• Tai taip pat smarkiai veikia skolininką. Panašu, kad skolininkui iš pradžių patinka, nes sumažėja jo mokėjimo procentas. Bet jei atsižvelgsime į ilgalaikį efektą, tai yra didžiulė ir didesnė LTV verčia skolininką per tam tikrą laiką mokėti skolintojui daug daugiau.
• Tarkime, kad kaip paskolos gavėjas sutinkate su didesne paskola ir santykiu. Kas bus tada? Jei pirmosios hipotekos santykis yra didesnis nei 80%, kreditoriams reikalingas privatus hipotekos draudimas (PMI). Tokiu atveju skolininkai gali pasirinkti. Visų pirma, jie gali pasikalbėti su skolintojais ir susitarti dėl 80% paskolos ir vertės santykio, o jei to nepakanka, paskolos gavėjai gali skirti antrinį finansavimą likusiai reikalingai sumai.
• Dabar reikia pagalvoti, kas suteiktų jums daugiau naudos? Jei pasirinksite pirmąją hipoteką ir sieksite 78% paskolos ir vertės santykio, privatus hipotekos draudimas (PMI) būtų visiškai panaikintas. Bet tokiu atveju reikia sumokėti antrą areštą, kurio palūkanos yra daug didesnės nei pirmoji hipoteka.
• Tai iš viso priartina prie kitos koncepcijos, ty paskolos ir vertės santykio (LTV) išplėtimo ir bendros paskolos vertės ir santykio (CLTV). CLTV padeda skolininkams išlaikyti žemą LTV ir todėl jiems visiškai nereikia mokėti PMI.

LTV pavyzdys

1 pavyzdys

Pažvelkime į žemiau pateiktą informaciją -

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Hipotekos suma	300 000	250 000
Įvertinta turto vertė	400 000	350 000

Laikydamiesi paprastos formulės, apskaičiuosime paskolos ir vertės santykį (LTV).

LTV = hipotekos suma / įvertinta turto vertė

A bankui LTV būtų = (300 000/400 000) = 75%.

B bankui LTV būtų = (250 000/350 000) = 71,42%.

Taigi kokia būtų išvada paskaičiavus abiejų šių bankų LTV? Čia yra išvada -

Pirma, B banko LTV yra mažesnė. Tai reiškia, kad rizika, būdinga paskolos sumai, būtų mažesnė, taigi ir palūkanų norma būtų mažesnė. Tai padės skolininkui. Bet A banko atveju LTV yra šiek tiek didesnis. Kadangi paskolos gavėjas nesiekia daugiau kaip 80%, nereikia apdrausti privačiu hipoteka.

Dabar pažvelkime į keletą kitų kintamųjų pavyzdžių.

2 pavyzdys

Pažvelkime į žemiau pateiktą informaciją -

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Pirkimo kaina	400 000	350 000
Pradinis įnašas	80 000	70 000
Įvertinta turto vertė	400 000	350 000

Šiame pavyzdyje mums nebuvo nurodyta hipotekos suma; o mes turime informaciją apie pradinį įnašą. Taigi, kaip mes apskaičiuotume hipotekos sumą?

Štai kaip - iš pirkimo kainos turime išskaičiuoti pradinį įnašą.

Apskaičiuokime -

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Pirkimo kaina	400 000	350 000
(-) pradinis įnašas	(80 000)	(70 000)
Hipotekos suma	320 000	280 000

Dabar galime apskaičiuoti paskolos ir vertės santykį (LTV).

A bankui LTV būtų = (320 000/400 000) = 80%.

B bankui LTV būtų = (280 000/350 000) = 80%.

Šiuo atveju abiejų šių bankų santykis yra 80%. Dabar bankas turi nuspręsti, ar tam reikalingas PMI, ar ne. Daugeliu atvejų PMI nereikalaus iki 80% LTV.

3 pavyzdys

Dabar pažiūrėkime keletą papildomų dalykų, kad galėtume suprasti paskolos ir vertės santykio vertę.

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Pirkimo kaina	400 000	350 000
Pradinis įnašas	80 000	70 000
Įvertinta turto vertė	400 000	350 000

Dabar čia yra ir pirkimo kaina, ir įvertinta turto vertė. Į ką šiuo atveju atsižvelgtume skaičiuodami paskolos ir vertės santykį?

Čia yra sandoris. Turime atsižvelgti į tą, kuris yra mažesnis už pirkimo kainą arba įvertintą turto vertę.

Paskaičiuokime.

Pirmiausia apskaičiuosime paskolos sumą (hipotekos sumą).

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Pirkimo kaina	400 000	350 000
(-) pradinis įnašas	(80 000)	(70 000)
Hipotekos suma	320 000	280 000

Dabar mes išsiaiškintume LTV.

Parašykime formulę, kad tam tikras dalykas būtų aiškus.

LTV formulė = hipotekos suma / mažesnė pirkimo kaina arba įvertinta turto vertė.

Šiuo atveju ir pirkimo kaina, ir įvertinta turto vertė yra vienodos. Taigi mes pasirinktume tą pačią vertę.

A bankui LTV būtų = (320 000/400 000) = 80%.

B bankui LTV būtų = (280 000/350 000) = 80%.

4 pavyzdys

Padarykime kitą pavyzdį su skirtingomis įvertintomis turto ir pirkimo kainos vertėmis.

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Pirkimo kaina	360 000	330 000
Pradinis įnašas	80 000	70 000
Įvertinta turto vertė	400 000	350 000

Tai yra kitoks pavyzdys, nes galite pastebėti skirtumą tarp įvertintos turto vertės ir pirkimo kainos.

Pirmiausia apskaičiuokime hipotekos sumą.

JAV doleriais	A bankas	B bankas
Pirkimo kaina	360 000	330 000
(-) pradinis įnašas	(80 000)	(70 000)
Hipotekos suma	280 000	260 000

Norėdami gauti hipotekos sumą, mes visada išskaičiuosime pradinę įmoką iš pirkimo kainos, o ne įvertinsime turto vertę.

Kadangi pirkimo kaina yra mažesnė nei įvertinta turto vertė, apskaičiuodami paskolos ir vertės santykį atsižvelgtume į pirkimo kainą.

Pažiūrėkime -

A bankui LTV būtų = (280 000/360 000) = 77,78%.

B bankui LTV būtų = (260 000/330 000) = 78,79%.

Šiuo atveju matome, kad B banko LTV yra šiek tiek daugiau nei A banke.

5 pavyzdys (kombinuota LTV)

Dabar yra atvejų, kai vienas asmuo ima dvi paskolas, kad sumažintų LTV ir kad jam tektų patirti mažesnes išlaidas. Tokiu atveju turime apskaičiuoti kombinuotą LTV.

Pažvelkime į pavyzdį.

JAV doleriais	A bankas
1 paskola	200 000
2 paskola	50 000
Įvertinta turto vertė	400 000

Sujungta LTV turi paprastą formulę. Štai jis -

CLTV = 1 paskola + 2 paskola / bendra turto vertė

Dabar apskaičiuokime A banko kombinuotą LTV -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Dabar ši LTV yra daug mažesnė. Paprastai, jei skolininkas turi gerą kredito balą, bankas leidžia didesnę nei 80% LTV. Ir jei skolininkas neturi gero kredito balo, skolintojai paprastai neviršija 80%.

Paskolos ir vertės santykis Naudotų automobilių paskolų ir naujų automobilių paskolų pavyzdys

Šiame skyriuje apžvelgsime dviejų beveik panašių pramonės šakų LTV. Imamės dviejų beveik panašių pramonės šakų pavyzdžių, kad galėtume suprasti paskolos ir vertės santykio vertę ir tai, kaip smarkiai skiriasi jie abu.

Pirmiausia pažvelkime į panaudotų automobilių paskolų pavyzdį -

Iš pirmiau pateikto grafiko akivaizdu, kad šios pramonės LTV santykis yra per didelis. Kai kuriais atvejais jis palietė net 99 proc. Remiantis pastebėjimu, paskolos ir vertės santykis visada yra didesnis nei 90%.

Pažvelkime į naujų automobilių paskolų pramonę JAV.

Aukščiau pateiktame grafike galime pamatyti, kad naujų automobilių paskolų LTV santykis yra beveik 10% mažesnis nei naudotų automobilių LTV. Naujų automobilių paskoloms paskolos ir vertės santykis yra 80–90%.

Dabar kyla klausimas, kodėl taip? Kodėl panaudotų automobilių paskolų ir vertės santykis yra didesnis nei naujų automobilių paskolų ir vertės santykis? Tam gali būti dvi konkrečios priežastys -

• Pirma, galbūt naudotų automobilių savininkų kreditingumas kelia daugiau abejonių nei naujų automobilių naudotojai. Taigi rizika yra didesnė ir dėl šios priežasties LTV yra daugiau naudotų automobilių paskolų atveju.
• Antra, kadangi naujų automobilių pirkėjai mokėtų daug daugiau (kadangi naujų automobilių kaina būtų didesnė nei naudotų automobilių), jie yra patikimesni EMI mokėjimo požiūriu.

Apribojimai

LTV yra labai naudinga skolinant pinigus skolininkams. Tačiau reikia nepamiršti kelių dalykų. Tai taikoma, jei LTV yra didelis.

• Palūkanų norma būtų daug didesnė, o tai ilgainiui padidins jūsų bendrą mokėtiną sumą.
• Jei LTV yra daugiau nei 80%, turite mokėti privatų hipotekos draudimą (PMI). Tokiu atveju galite kreiptis į antrą areštą (pagalvokite apie bendrą LTV).
• Jei jūsų paskolos ir vertės santykis yra didesnis nei 100% (tai vadinama povandenine hipoteka), negausite jokios mokesčių lengvatos.

Galiausiai

Paskolos ir vertės santykis yra labai naudingas tiek skolintojams, tiek skolininkams. Tačiau jie abu turėtų išlaikyti mažiau nei 80%, kad būtų užtikrinta mažesnė rizika ir geresnės verslo pasekmės.

Naudingi pranešimai

• Kainos ir apskaitos vertės santykis
• EV ir pardavimo santykis
• Atsargų apyvartos koeficiento formulė
• Valčių paskolos skaičiuoklė
<