seychellesartprojects.org

Kas yra skolos pajamingumas?

Skolos pajamingumas yra rizikos priemonė hipotekos skolintojams ir matuoja, kiek skolintojas gali susigrąžinti savo lėšas įsipareigojimų nevykdymo atveju iš savo savininko. Šis santykis įvertina procentinę grąžą, kurią paskolos davėjas gali gauti, jei savininkas nevykdo paskolos, o paskolos davėjas nusprendžia disponuoti įkeistu turtu.

Šis koeficientas yra populiarus vertinant nekilnojamąjį turtą, tačiau jį galima naudoti vertinant bet kokio projekto ar turto, iš kurio gaunamos pajamos, pajamingumą. Tai vienu metu vertina ir svertą, ir riziką, ir jį galima panaudoti per visą paskolos galiojimo laiką, išlaikant nuoseklumą.

Tai yra atskira metrika, kurioje nenaudojamos palūkanų normos, paskolų amortizacijos grafikas, LTV ar kiti kintamieji.

Skolos pajamingumo formulė

Skolos pajamingumo formulė yra:

Skolos pajamingumo pavyzdys

Panagrinėkime naudodamiesi žemiau pateiktu skolos pajamingumo pavyzdžiu:

Andy vadovauja sėkmingai žaislų parduotuvei ir reikalauja paskolos sumos, pagrįstos verslo uždirbta suma. Šiuo metu parduotuvė uždirba 500 000 USD per metus, o paskolos reikalavimas yra 2 550 000 USD. Taigi,

Skolos pajamingumo formulė = 500 000/2 550 000 = 19,60%

Kuo mažesnis pajamingumas, tuo didesnė suvokiama siūlomos paskolos rizika. Tai yra dėl šios priežasties; skolintojai reikalauja didesnio skolų iš rizikingesnių savybių. Nėra fiksuoto etalono, tačiau paprastai priimamas idealus 10% pelningumas.

Skolos pajamingumo skaičiavimai, palyginti su LTV (paskolos vertė)

Skolos aptarnavimo padengimo koeficientas ir LTV rodikliai yra tradiciniai komercinio nekilnojamojo turto paskolų pasirašymo metodai. Tačiau jomis manipuliuojama.

LTV yra bendra paskolos suma, padalyta iš įvertintos turto vertės (Numatoma rinkos vertė, kurią pateikia profesionalai). Ši rinkos vertė yra apytikslė ir priklauso nuo nepastovumo, ypač po 2008 m. Finansų krizės. Tai gali būti ne pats tiksliausias matas nestabilių situacijų metu. Stebėkime toliau pateiktą MV (rinkos vertės) ir DY palyginimą:

Į juos taip pat galima atsižvelgti, norint įvertinti paskolos pasiūlymus ir jų įgyvendinamumą. Anksčiau nurodytu atveju pajamingumas yra 6,25% arba pasikeis pagal bet kurį iš komponentų, ty NOI ar paskolos sumą. Aukščiau pateiktoje lentelėje parodytas LTV santykis, keičiantis numatomai rinkos vertei (MV).

Skolos pajamingumo skaičiavimas ir skolų aptarnavimo padengimo koeficientas (DSCR)

DSCR yra grynosios veiklos pajamos, padalytos iš metinės skolos aptarnavimo, ty pinigų sumos, reikalingos skolos grąžinimui per tam tikrą laikotarpį. Pvz., Jei reikalinga paskolos suma nepasiekia numatytos 1,10 karto didesnės DSCR, tai gali būti naudinga ir 25 metų amortizacija. Tai padidina paskolos riziką DSCR ar LTV neatsispindi. Apsvarstykite šias lenteles, kad palygintume DY ir DSCR:

Kadangi amortizacijos laikotarpis nedaro įtakos pajamingumui, tai gali pateikti objektyvų rizikos rodiklį pagal vieną rodiklį.

• Tokiu atveju pajamingumas yra 6,25%, tačiau jei vidaus politika reikalauja mažiausiai 9% pajamingumo, ši paskola nebūtų patvirtinta.
• Galima pastebėti, kad amortizacijos laikotarpis turi įtakos tam, ar galima įvykdyti DSCR reikalavimą. Jei pagal politiką reikalaujama, kad DSCR būtų 1,1 karto, tik 25 metų amortizacijos laikotarpio paskola atitiks šį reikalavimą.
• Tačiau ar tokį ilgą laiką įmanoma įgyvendinti, ar ne, sprendžia vidaus politikos valdymas ir lankstumas.

Išvada

Skolos pajamingumo apskaičiavimu negalima manipuliuoti keičiant paskolos sąlygas, kad siūloma paskola būtų priimtinesnė.

Tokios galimybės kaip paskolų pasirašymas ir struktūrizavimas yra daug gilesnės, o ne vienas koeficientas; yra ir kitų veiksnių, kurių šis derlius nemano, pavyzdžiui:

• Paklausos ir tiekimo sąlygos
• Garanto jėga
• Nuosavybės būklė
• Finansinė nuomininkų padėtis ir kt .;

Taigi, naudojant šį santykį, reikia atsižvelgti į visus aspektus, įskaitant makroekonominius veiksnius.

Tai tapo labai svarbu laiduojantiems skolintojams, pakeičiantiems fiksuotų pajamų paskolas, taip pat gyvybės draudimo kompanijų skolintojams. Tai pašalina subjektyvumą ir nukreipia skolintojus į išpūstą rinką.