Kapitalizacijos norma (formulė, pavyzdys) Kaip apskaičiuoti?

Kapitalizacijos norma yra dar viena grąžos normos, kurios tikimasi iš investicijų į komercinio nekilnojamojo turto sritis, terminas. Šis terminas yra tik grąžos normos ir faktinių investicijų į komercinio nekilnojamojo turto projektą santykis.

Kas yra kapitalizacijos rodiklis?

Tai yra grynųjų veiklos pajamų ir turto rinkos vertės santykis ir paprastai naudojamas nekilnojamojo turto pramonėje.

  • Kapitalizacijos rodiklis dažnai naudojamas komercinio nekilnojamojo turto pramonėje. Jis gali būti naudojamas palyginti potencialių nuosavybės grąžas iki įsigijimo.
  • Vienas turtas, uždirbantis didesnę normą, būtų laikomas geresne investicija nei kitas turtas, nes kitos sąlygos yra panašios į pastatų vietą ir pan. Taigi tai leidžia greitai palyginti investicinio turto uždarbio potencialą ir gali padėti pasirinkti geriausia investavimo galimybė.
  • Tai gali tam tikru būdu parodyti nekilnojamojo turto kainų tendencijas. Jei tarifai mažėja, tai gali reikšti, kad nekilnojamojo turto vertė didėja, taigi ir visa nekilnojamojo turto rinka kaitina.

Kapitalizacijos normos formulė

Žemiau yra apskaičiavimui naudojama formulė

  • Nuomojamo turto grynosios veiklos pajamos yra jo nuoma, atėmus išlaidas, sumokėtas už jos išlaikymą.
  • Tai taip pat gali būti laikoma investicijų grąža, kurią investuotojas gaus kasmet pirkdamas nekilnojamąjį turtą.

Didžiųjų raidžių rodiklių pavyzdžiai

1 pavyzdys

Tarkime, kad biurų pastatas, kurio grynosios veiklos pajamos yra 10 000 000 USD, yra vertinamas 75 000 000 USD. Naudodami aukščiau nurodytą viršutinės normos formulę, galime apskaičiuoti pastato kapitalizacijos normą:

= 10000000/75000000 = 13,33%

Taigi, jei pastatas parduodamas už 75 mln. USD, taip pat galima sakyti, kad pastatas buvo parduotas taikant 13,33% kapitalizacijos normą.

2 pavyzdys

Tarkime, kad nuomojamas turtas gauna 1 000 USD bruto pajamų kiekvieną mėnesį. Savininkas privalo kasmet sumokėti 700 USD už turto valdymą ir priežiūrą, 500 USD už turto mokesčius, 250 USD už draudimą. Turtą jis nusipirko už 80 000 USD.

Šiuo atveju turime savininko bendrąsias pajamas ir išlaidas. Taigi apskaičiuosime grynąsias turto veiklos pajamas:

  • NOI = bendrosios pajamos - turto valdymas - turto mokesčiai - draudimas
  • NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
  • NOI = 12000 - 1450 = 10550 USD
  • Dabar kapitalizacijos normos apskaičiavimas = NOI / turto kaina = 10 550 USD / 80 000 USD = 13,18%

Ar didelis kapitalizacijos lygis visada yra geresnis?

  • Kapitalizacijos rodikliai gali būti geras įvertinimas norint palyginti skirtingus investicinius objektus. Tačiau didesnis tarifas paprastai nereiškia geresnių investavimo galimybių. Viršutinės ribos yra svarbios, tačiau investuotojas turi išnagrinėti ir kitus parametrus.
  • Tai gali būti laikoma investicijos rizikingumo matu. Paprastai žemas tarifas reiškia mažą riziką, o aukštesnis - didesnę riziką.

Kapitalizacijos normos trūkumai

  • Ją galima naudoti tik tada, kai grynosios veiklos pajamos yra pastovios arba mažai svyruoja. Naudojant šią kapitalizacijos normą, vertinimas būtų šiek tiek panašus į diskonto pinigų srautų metodą. Tačiau, jei pinigų srautas yra sudėtingas ir netaisyklingas ir labai skiriasi, norint gauti patikimą ir patikimą vertinimą, reikia naudoti visiškai diskontuotų pinigų srautų metodą.
  • Kapitalizacijos normoje gali būti atsižvelgta į įvairius veiksnius, tačiau tai neatspindi būsimos rizikos. Jis prisiima tvarias pajamas iš nekilnojamojo turto, tačiau jokia garantija tokiai prielaidai nebuvo suteikta. Nuomos kaina gali padidėti arba nuvertėti. Turto vertė gali pasikeisti dėl išorinių aplinkybių, kurių investuotojas neturi. Gali atsirasti tokių išlaidų kaip išlaikymo išlaidos. Taigi kapitalizacijos norma nepateikia jokių nurodymų ar prognozių apie būsimą riziką.

Išvada

Kapitalizacijos rodiklis yra lyginamoji metrika, kuri yra naudingiausia palyginti panašias savybes, ty panašios savybės, panašios turto klasės ir panašaus amžiaus nuosavybės. Ši metrika vis dar plačiai naudojama vertinant komercinį ir daugialypį turtą. Nekilnojamojo turto investuotojai tai naudoja kaip priemonę vertinti savo investicijas ir priimti pagrįstą sprendimą. Tačiau investuotojas neturėtų vertinti kapitalizacijos normų kaip metrikos, o taip pat atsižvelgti į įvairius kitus veiksnius, kurie gali turėti įtakos turto vertei. Tai yra svarbi metrika, bet ne išsami priemonė.